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以应对日益趋紧的房地产开发融资环境

时间:2018-09-22 16:32 作者:admin 点击:

 
  一位租客向新华每日电讯记者透露,“根据分期期数不同,手续费在6%至8%,相当于利息。更让我担忧的是,贷款需要涉及个人征信,办理过程中还把我们的个人信息泄露给网贷机构。”
 
  办理“租房贷”后,网贷机构会将租期内的全部房租一次性转给租赁企业,成为租客的债权人。比如,“爱上租”的租约合同中透露,网商银行以资金代付的方式将分期总金额一次性支付至企业账户。青客、蛋壳等租房平台不管客户实际入住多久,一律签2年租房贷款合同,一次性从银行贷出2年资金。
 
  一位长租公寓运营负责人告诉记者,在租客与金融机构签下贷款合同后,租赁机构相当于获得“再融资”,并开启“拿房-出租-融资-再拿房”的循环模式。
 
  “分期贷款的还款来源是所有签署了房租贷款合同的租房人。借助金融工具,租赁企业可以大量沉淀资金,加大资金杠杆,让扩张速度翻倍。”我爱我家原副总裁胡景晖认为,“这种模式实际上是让租客以个人信用帮长租公寓企业贷款,严重侵犯了租客的权益。”
 
  9月,刚入住上海长宁自如寓1个多月的租客发现地板已经翘起,地板材质很差,装修也十分简陋。 本报记者 谭慧婷 摄
 
  [乱象三]寻求资本补贴抢房源,虚报规模“浮夸风”劲吹
 
  有的租赁企业在运营长租公寓间数约2.5万至3万间,再加上签约未运营的,实有5万间规模。然而,该企业却对外宣称拥有10万间规模随着金融政策对住房租赁市场支持力度不断加大,站在风口上的租赁机构纷纷借助资本的力量“跑马圈地”。只重规模、不重效益,甚至造成租赁机构竞相数据造假、“浮夸风”劲吹,扰乱市场秩序。
 
  据不完全统计,目前金融机构已为住房租赁市场提供了约3万亿元的授信支持。如碧桂园、恒大和泰禾分别获批100亿元租赁住房资产支持专项计划,越秀地产和首创置业均申请了50亿元,绿城获批住房租赁专项公司债券40亿元,旭辉领寓在上交所挂牌总额度30亿元的住房租赁类REITs(房地产信托投资基金)……
 
  今年以来,有不少房企发行了住房租赁专项公司债券。据不完全统计,目前已有10余家公司申请发行住房租赁专项公司债,发行规模总计618.8亿元。
 
  值得注意的是,连目前未涉足长租公寓领域的房企也开始申请发行住房租赁债,如恒大、融信、龙光地产等目前均未落地长租公寓项目。部分房企甚至企图“挪用”租赁的授信额度为公司输血,以应对日益趋紧的房地产开发融资环境。
 
  新华每日电讯记者调查发现,长租公寓资产证券化红利虽然不断释放,但却鲜见开发商更深的战略规划。一些企业在申请用途上,除发展住房租赁之外,还表示用于偿还公司债务、补充企业营运资金等,大有“圈钱”嫌疑。
 
更值得警惕的是,长租公寓业内各家企业为争夺市场规模,向金融机构虚报数据,“浮夸风”问题严重。
 
  同策咨询经调研核算发现,有的租赁企业在运营长租公寓间数约2.5万至3万间,再加上签约未运营的2万多间,实有5万间规模。然而,该企业却对外宣称拥有10万间规模。
 
  同策研究院首席分析师张宏伟透露,除在运营签约间数上虚报运营规模之外,有的企业甚至直接签“假合同”,把这些“假合同”的签约运营间数也算到规模数据当中。例如,有的大公司会与中小规模长租公寓签“假合同”,只需要交一部分“手续费”,房间数量即可算入大公司,但在实际运营上并无业务关系。
 
  运营签约间数“浮夸风”为何会大行其道?张宏伟认为,背后的资本诉求是各机构制造这些虚假规模数据“浮夸风”的直接动力。“规模大了、市场占有率高了,品牌影响力就有了,有利于后期规模进一步扩张;此外,资本市场融资诉求也是‘浮夸风’的直接动力源。长租公寓行业企业估值是按照签约间数来计算的,间数越多、规模越大其估值也就越高,有了高估值就可以融到更多资金;进一步拓展规模。”
 
  恒大研究院副院长夏磊表示,在政策风口驱动下,长租公寓运营商有很强的抢占赛道和市场份额冲动。
 
  各品牌公寓为竞争市场份额,大概率会选择“融资-获取项目-再融资-再获取项目”的以规模为导向的加杠杆发展模式。大规模融资,激进抢占房源,不惜一切代价抢占市场份额,从而争取房租定价权,实现从“烧钱”到“赚钱”模式的转换。规范经营、管理的长租公寓可以为在大城市闯荡的年轻人提供温暖的栖身之所。但行业内的种种乱象却让不少租客“安居梦难圆”。